Utredningen för fri hyressättning i nyproducerade lägenheter lämnades över till regeringen den 4 juni. Förra hovrättsrådet Kazimir Åberg har tillsammans med sakkunniga från bland annat Hyresgästföreningen, branschorganisationen Byggföretagen och en statistiker från SCB författat ett förslag som lockat fram starka reaktioner.
Förslaget innebär ett avsteg från modellen med kollektiv förhandling för hyressättning. Utredningen föreslår att lägenheter som har färdigställts den 1 juli 2022 eller senare ska få sin hyra bestämd av hyresvärden och den individuella hyresgästen. Kollektiv förhandling via Hyresgästföreningen ska fortfarande vara ett valbart alternativ, men inget som hyresvärden måste göra. Sannolikt kommer en sådan kollektiv förhandling i princip aldrig erbjudas, då hyresvärden innehar en starkare position gentemot den individuella hyresgästen jämfört med att behöva förhandla kollektivt. En prishöjning ska max kunna göras en gång per år och ska baseras på KPI (konsumentprisindex d.v.s. förändringar i vad varor i allmänhet kostar). Detta till skillnad från det tidigare systemet där hyran grundas på jämförbara lägenheter.
Om någon av parterna bestrider hyran som för låg eller för hög kommer dock fortfarande jämförelser med andra lägenheter att spela in. För att citera delar av utredningen: ”Vid prövningen ska en jämförelse göras mellan den aktuella lägenhetens hyra och hyran för de lägenheter som anses som liknande, dvs. [är lika eftersökt på hyresmarknaden . . . ] Hyrorna i det övre spannet ska ligga till grund för jämförelsen. Särskild försiktighet är påkallad vid enstaka topphyror”.
Fri hyressättning omtalas ibland som ”marknadshyror” och har förespråkats av bland annat Timbro (tankesmedja finansierad av Svenskt Näringsliv). Timbro menar att marknadskrafterna skulle leda till att fler som bodde stort och fördelaktigt skulle ta in inneboende, eller flytta till billigare bostäder och därmed skapa en större ruljans på bostadsmarknaden vilket de menar gynnar de ekonomiskt svagare.
Hyresgästföreningen kritiska
Hyresgästföreningen är dock mycket kritiska till förslaget. De hänvisar till en rapport som konsultföretaget Ramboll skrivit på deras uppdrag. En av rapportens slutsatser är att ”hyresgästerna kan få räkna med hyreshöjningar upp till 50 procent och som konsekvens behöva lägga upp till 14 procent mer än av sin disponibla inkomst på hyran”. Hyresgästföreningen är också rädda för att förändringen kan få negativa effekter på sikt, som går längre än förslagets intentioner: ”På sikt kommer alla lägenheter få höjda hyror eftersom den kollektiva förhandlingen försvinner.”
Justitieminister Morgan Johansson (S) har avfärdat det senare som en direkt felaktighet. Johansson hävdar att förslaget inte alls kommer att ge ringar på vattnet av detta slag. ”De kan andas ut och vara lugna” säger han om de som oroar sig för kraftigt höjda hyror generellt.
Även Morgan Johansson (S) är svagt kritisk
Samtidigt har även Johansson själv varit delvis kritisk till förslaget i dess befintliga form. Specifikt att det ska gå att göra undantag från begränsningarna i hyreshöjningarna. I dokumentet går bland annat följande att utläsa: ”det ska finnas utrymme att, oavsett förändringarna i konsumentprisindex, justera hyran om ändrade förhållanden påkallar det. […] Med ändrade förhållanden avses t.ex. geografiska, lägenhetsspecifika eller fastighetsspecifika faktorer.”
Johansson kommenterar detta med orden: ”Begreppet ändrade förhållanden är för otydligt, för vagt. Det måste finnas bättre skydd mot det som annars kan innebära kraftiga och plötsliga hyreshöjningar.” (SvD 4/6-21). Även systemet att kunna höja hyran vid flytt menar Johansson riskerar gagna hyresvärdar till hyresgästernas nackdel – samt skapa incitament för ”kortsiktighet och spekulation”.
Som svar på V:s hot om att fälla regeringen om förslaget tillåts utgöra grund för lag, säger Johansson att ”det som hyresgästerna ska vara rädda för är Vänsterpartiet. För om Vänsterpartiet avsätter den här regeringen och i stället sätter in en högerregering, då kan jag garantera att det blir marknadshyror på riktigt”.
C och L vill att utredningens förslag genomförs i sin helhet
Socialdemokraterna pressas även från höger. Centerns bostadspolitiske talesperson, Ola Johansson, menar att möjligheten att höja hyran mer än KPI samt att sätta en ny hyra vid varje byte av hyresgäst måste kvarstå. Liberalernas bostadspolitiske talesperson Robert Hannah motsätter sig också förändringar av innehållet i utredarnas förslag.
Förespråkarna för marknadshyror, och avreglering av hyressättning i allmänhet, argumenterar ofta utifrån den nyliberala ekonomiska logik som kallas ”nedsippringsekonomi” (trickle-down economy). Denna tanke går ut på att ökade fördelar för ekonomiskt starka individer eller institutioner leder till att dessa ökar sin produktiva verksamhet. Detta leder i sin tur till att rikedomarna ”sipprar ned” och gynnar samhället som helhet.
Kritiker av detta tankesätt menar att de ekonomiskt starka inte alltid agerar på ett önskvärt sätt. Ett exempel är att rikare företagsägare kan välja att använda sina pengar till spekulation istället för att höja lönerna eller anställa fler.
Barbro Engman, tidigare förbundsordförande för Hyresgästföreningen, varnade 2014 just för att fri hyressättning inte skulle leda till ökad byggnation. En rapport beställd av Sveriges Allmännytta, pekade också på att marknadshyror inte skulle leda till att nyproduktion av bostäder skulle öka påtagligt.
Andreas Bergström, vice VD för den gröna och liberala tanke-smedjan Fores, hävdar motsatsen. År 2018 skrev han följande i Göteborgsposten: ”En infasning av marknadshyror skulle i sig leda till ökat byggande, genom tre mekanismer: när hyresgästernas hyror påverkas av bostadsbrist, kommer det folkliga motståndet som i dag ofta hindrar eller försenar nybyggen att minska. Byggandet skulle inte längre hållas tillbaka av att nybyggen tvingas konkurrera med onaturligt billiga, äldre lägenheter, där många av de ekonomiskt starkaste kunderna bor. Byggbolag kommer kunna bygga i mindre attraktiva områden med förhoppning att de är på väg att bli mer attraktiva, och att hyrorna då kommer kunna höjas längre fram.”
Den politiska dragkampen bottnar därmed, i alla fall delvis, i klassiskt ideologiska konfliktlinjer. Motståndarsidan argumenterar för att relativt resurssvaga individer har mer att tjäna på att gå samman i demokratisk förening för att förhandla avtalsvillkor med starka institutioner, exempelvis genom att hyresgäster förhandlar kollektivt genom hyresgästföreningar. Förespråkarna för marknadshyror ser hellre individualistiska lösningar, där tanken är att gynnsam konkurrens mellan resursstarka institutioner kommer att förse individen med goda val utan kollektiva åtgärder.
Om hyrorna höjs alltför mycket finns dock risken för att individen inte har något annat ”val” än att flytta.
Läs hela utredningen här.